Управление информирует о порядке отказа от права собственности на объект капитального строительства

Право собственности на недвижимое имущество подразумевает не только владение и пользование, но и обязательство содержать имущество, в том числе платить налоги, коммунальные услуги и т.д. Бывают случаи, когда гражданин имеет в собственности объект недвижимости, которым фактически не пользуется. Как правило, такое имущество расположено далеко за пределами его постоянного проживания, и как показывает практика о таких объектах, например, доставшихся по наследству, собственники нередко забывают до момента, пока не приходит налоговое уведомление об оплате налога на имущество. Также в настоящее время, нередки бывают ситуации когда в собственности застройщиков коттеджных поселков остаются объекты недвижимости, фактически призванные обеспечивать нужды поселка - освещения или коммунальные объекты. Тогда встает резонный вопрос: как быть?

В таких случаях отказ от права собственности на объект в пользу публичных органов может стать решением проблемы. 

Как указано в статье 236 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

При этом принципиальное значение применительно к последствиям отказа имеет вид объекта: является объект, от которого отказываются, земельным участком или объектом капитального строительства (ОКС).

«В отличие от земельных участков законодательство не предусматривает автоматическое возникновение права собственности за государственными или муниципальными органами на ОКС в случае отказа от права частной собственности на них. Отказ от прав на них осуществляется путем направления заявления в орган местного самоуправления», - подчеркивает заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Оксана Аликебедова.

Так, в соответствии с действующим законодательством лицу, намеревающемуся отказаться от права собственности на объект, необходимо обратиться в орган местного самоуправления, который, в свою очередь, обращается в Росреестр с заявлением о постановке объекта на учет как бесхозяйного (ст. 225 ГК РФ, Приказ Росреестра от 15.03.2023 № П/0086 «Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей» (Порядок). 

Согласно пункту 3 Порядка на учет принимаются здания (строения), сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства (объекты недвижимого имущества), сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и которые не имеют собственников или собственники которых неизвестны, либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которые собственники отказались.

Далее, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, а в случае постановки на учет линейного объекта по истечении трех месяцев со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь (пункт 3 статьи 225 ГК РФ).

Таким образом, возникновение права муниципальной собственности происходит не одномоментно с прекращением права на объект, как в случае с земельными участками. Данное отличие обуславливает еще одну особенность при отказе от права собственности от ОКС. Так, по общему правилу, отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом, соответственно, собственник оказывается в «подвешенном» состоянии, когда ему приходится нести расходы на содержание имущества до неопределенного срока.

Однако из этого правила есть исключения. Например, органы власти, а в некоторых случаях ресурсоснабжающая организация, обязаны взять на себя обязанность по содержанию и обслуживанию бесхозяйных объектов водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения до даты оформления на них права собственности (часть 6.1 статьи 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»; часть 5 статьи 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»).

Заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Владимирского филиала РАНХиГС, кандидат юридических наук Андрей Баринов подчеркивает: «Отказ от права собственности недопустим в случаях, когда ОКС расположен на земельном участке, принадлежащие заявителю на праве собственности, поскольку в таком случае будет нарушаться принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем ОКС согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации». 

Резюмируя изложенное, отмечаем, что действующим законодательством регламентирован порядок при отказе от права собственности на ОКС путем обращения с соответствующим заявлением не в орган регистрации, а в орган местного самоуправления. Росреестр принимает на учет бесхозяйные недвижимые вещи на основании заявления органа местного самоуправления, при этом обязанности собственника будут сохраняться до момента, когда у объекта не появится новый собственник, кроме случаев, когда речь идет об объектах водоснабжения, теплоснабжения. 

Управление Росреестра по Владимирской области уведомляет о порядке внесения в ЕГРН изменений о персональных данных

В Управление часто поступают обращения от граждан об отсутствии в личном кабинете на ФГИС «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» (Госуслуги) информации об объектах недвижимости.

Одной из причин не отображения в личном кабинете Госуслуг информации о принадлежащей заявителю недвижимости может быть не актуальная информация о персональных данных правообладателя (паспортные данные; фамилия, имя, отчество, страховой номер индивидуального лицевого счета).

Для решения данного вопроса правообладателю объекта недвижимости (либо его представителю) необходимо обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) дополнительных сведений в части указания изменяемых сведений (внесения сведений о СНИЛС, реквизиты нового паспорта или иных персональных данных, например, фамилии) в отношении принадлежащих ему на праве собственности или ином праве объектов недвижимости.

Представить документы возможно в любом офисе многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Российской Федерации либо через личный кабинет Росреестра (http://lk.rosreestr.ru). Получить информацию об адресах, графиках работы офисов МФЦ, осуществляющих прием и выдачу документов на территории Владимирской области, можно на сайте: https://mfc33.ru/. 

Обращаем Ваше внимание, что внесение в ЕГРН сведений о персональных данных осуществляется без взимания государственной пошлины. 

Управление Росреестра по Владимирской области информирует о реконструкции жилого дома блокированной застройки

В соответствии с пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) дом блокированной застройки - это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. 

Для реконструкции дома блокированной застройки собственнику нужно оформить документы - без разрешения проводить работы по переустройству запрещено. Нужно разработать проект, обратиться за получением согласования и дальнейшим вводом в эксплуатацию.

Согласно пунктам 1, 2, 4, 7 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства (ОКС) осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 статьи 51 ГрК РФ.

Разрешение на строительство для жилого дома блокированной застройки представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с ГрК РФ подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции ОКС, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения ОКС на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию ОКС, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Разрешение на строительство жилого дома блокированной застройки выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ и другими федеральными законами.

В целях строительства, реконструкции ОКС, застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются документы и сведения, приведенные в пункте 7 статьи 51 ГрК РФ, в перечень необходимых документов и сведений входят материалы проектной документации (подпункт 3 пункта 7 статьи 51 ГрК РФ

Экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения бюджетных средств (подпункт 2 пункта 2 статьи 49 ГрК РФ).

«Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство», - подчеркивает исполнительный директор АСРО «Объединение строителей Владимирской области» Мария Гуляева.

В соответствии с пунктами 1-2 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции ОКС в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного ОКС требованиям к строительству, реконструкции ОКС, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Перечень документов, необходимых уполномоченным органам для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен пунктом 3 статьи 55 ГрК РФ, сюда относятся: 

- правоустанавливающие документы на земельный участок;

- акт о подключении (технологическом присоединении) этого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (если это предусмотрено проектной документацией);

- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка;

- заключение органа государственного строительного надзора (если указанный надзор предусмотрен);

- акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия;

- технический план объекта капитального строительства.

Положения статьи 51.1 ГрК РФ (уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома) на дома блокированной жилой застройки не распространяются.  

«При постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета», - отмечает начальник Александровского отдела Управления Андрей Савинов.

Управление Росреестра по Владимирской области информирует о критериях отнесения объектов к строениям и сооружениям вспомогательного использования 

С 01.09.2023 вступило в силу  (и действует до 01.09.2028) Постановление Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования» (Постановление).

Указанным Постановлением установлено, что объекты являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев: 

- строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением, строительство предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

- строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв.м, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;

- строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), либо для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ/приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.

«Вместе с тем, обращаем внимание, что указанные в Постановлении строения и сооружения вспомогательного использования, могут не являться объектами капитального строительства (ОКС) и объектами недвижимости (навесы и иные некапитальные (включая временные) строения и сооружения, расположенные в том числе на земельных участках, предоставленных для ИЖС, ЛПХ, ведения гражданами садоводства для собственных нужд), что подразумевает невозможность осуществления их государственного кадастрового учета и регистрации прав на них», - подчеркивает заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Оксана Аликебедова.

Одновременно тот факт, что объект вспомогательного использования может являться некапитальным строением или сооружением, следует учитывать и в ходе кадастровой деятельности, помня, что согласно пункту 2 части 2 статьи 29.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о недвижимости), а за внесение заведомо ложных сведений в технический план кадастровый инженер несет предусмотренную законом ответственность (статья 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 170.2 Уголовного кодекса Российской Федерации). 

Также, следует обратить внимание, что в Постановлении понятие «здание» не упоминается, а говорится о строениях и сооружениях вспомогательного использования. 

Однако, в законодательстве и нормативно-технической документации отсутствует определение понятия «строение». В настоящее время понятие «строение» преимущественно используется как «здание, строение, сооружение», либо как равнозначное понятию «здание», либо подчеркивается второстепенное значение: «жилые и хозяйственные строения, расположенные на садовых и дачных участках», хозяйственные строения для содержания домашних животных, строения вспомогательного использования, служебные строения, которые по отношению к основному зданию имеют второстепенное значение на земельном участке. 

Аналогичный вывод отражен в письме Росреестра от 02.09.2024 № 11-8317-АБ/24 «О рассмотрении обращения», где также делается вывод, что «в постановлении Правительства Российской Федерации под «строениями» в том числе подразумеваются «здания». Таким образом, действия Постановления также распространяется не только на сооружения, но и на здания.

«При анализе критериев отнесения объектов к объектам вспомогательного использования необходимо отметить, что в соответствии со статьей 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) для обеспечения строительства, реконструкции ОКС, их частей, капитального ремонта, подготавливается проектная документация. Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов», - подчеркивает заместитель исполнительного директора Ассоциации Саморегулируемая организация «Объединение строителей Владимирской области» Мария Гуляева. 

При этом ГрК РФ не содержит положений об отсутствии необходимости подготовки проектной документации применительно к ОКС, выдача разрешения на строительство которых не требуется.

В проектной документации согласно Положению о составе разделов и требованиях к их содержанию, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87, в том числе определяются технико-экономические показатели проектируемых ОКС, включая площадь застройки, общую площадь, строительный объем, указываются места размещения существующих и проектируемых зданий, строений и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения). Технологическая связь основного объекта со вспомогательным также определяется в проектной документации. Таким образом, параметры ОКС, в том числе отнесение их к вспомогательным, определяются в проектной документации.

В соответствии с Требованиями к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082, предусмотрена возможность указания в техническом плане сведений о том, что объект недвижимости является объектом вспомогательного использования на основании включаемой в приложение к такому техническому плану копии фрагмента проектной документации, содержащей сведения о таком объекте вспомогательного использования и информацию об утверждении такой проектной документации, или иного документа, в соответствии с которым данный объект определен в качестве вспомогательного (при наличии такого документа), а также обязанность указания в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана дополнительных обоснований результатов выполненных работ (пункты 15, 21.24 вышеуказанных требований).

Таким образом, требованиями действующего законодательства допускается осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект капитального строительства вспомогательного использования – здание и сооружение, отвечающее критериям, установленным Постановлением № 703.

Управление Росреестра по Владимирской области информирует о порядке государственной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество

Ранее возникшим правом на недвижимое имущество считается право, которое возникло до 31 января 1998 года, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (часть 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «О государственной регистрации недвижимости»). 

«Право собственности, возникшее до указанной даты, считается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Регистрация такого права необязательна, она осуществляется по желанию владельца. Такие права признаются ранее возникшими при условии, что документы, свидетельствующие о них, оформлены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их выдачи», - отмечает заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Владимирского филиала РАНХиГС, кандидат юридических наук Андрей Баринов.

Однако, регистрация ранее возникших прав обязательна в следующих случаях: 

- при совершении сделок с недвижимостью, права на которую возникли до 31 января 1998 года, например, договор купли-продажи или аренды. В таком случае регистрация производится одновременно с государственной регистрацией перехода права на объект недвижимости либо с регистрацией сделки, для этого необходимо дополнительно подать еще одно заявление о регистрации ранее возникшего права;

- при внесении сведений в ЕГРН об объектах недвижимости, права на которые возникли до указанной даты, как о ранее учтенных, по заявлению правообладателя. Одновременно с этим заявлением подается заявление о государственной регистрации.

Регистрация ранее возникшего права собственности проводится по общим правилам, установленным для государственной регистрации прав на недвижимость.

При регистрации ранее возникшего права нужно учитывать особенности, связанные, в первую очередь, с заполнением заявления и формированием комплекта документов. Заявление и документы подаются на регистрацию одним из способов, предусмотренных законом. Лично подать документы на регистрацию можно через подразделения ГБУ МФЦ.

По общему правилу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, доверенность и другие документы, которые подтверждают полномочия и личность представителя. По своей инициативе также можно предоставить и другие документы, необходимые для государственной регистрации.

«Государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости не уплачивается», - подчеркивает начальник Киржачского отдела Управления Галина Обелова. 

Подтверждением произведенной государственной регистрации является выписка из ЕГРН.

Материал подготовлен Управлением Росреестра 

по Владимирской области